Debaty sejmoweX Kadencja

Odpowiedź na interpelację w sprawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

   Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację nr SPS-0202-171/01 pani poseł Anny Sobeckiej w sprawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uprzejmie informuję, co następuje.    1. Co czasu wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, tj. do dnia 12 listopada 1994 r., obowiązywały od 1946 r. przepisy o reglamentacji najmu lokali mieszkalnych, które obejmowały znaczną większość miast. Wolne lokale były oddawane w najem na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych przez organy administracji rządowej, a następnie samorządowej. W tym trybie były zasiedlane również opróżnione lokale w budynkach stanowiących własność osób fizycznych. Nie była do tego potrzebna zgoda właściciela budynku, a organy wydające decyzje kierowały się obowiązującymi kryteriami przydziału mieszkań. W rezultacie ok. 600 tys. najemców uzyskało w trybie administracyjno-prawnym mieszkania w budynkach prywatnych. Właściciele tych budynków oraz ich najbliżsi w wielu wypadkach nie mieli szans zamieszkania w swojej własności, gdyż nie spełniali obowiązujących kryteriów. Z dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy wydane w przeszłości decyzje administracyjne o przydziale lokali mieszkalnych stały się z mocy art. 56 tej ustawy umowami najmu zawartymi na czas nieokreślony.    W roku prac nad projektem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego komisja sejmowa wzięła pod uwagę wspomniane wyżej okoliczności i uznała za celowe i uzasadnione stworzenie prawnych możliwości zamieszkania właścicieli oraz ich najbliższych we własnych nieruchomościach.    Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11 ust. 4) właściciel może wypowiedzieć lokatorowi stosunek najmu w terminie 6 miesięcy, jeżeli dostarczy mu lokal zamienny lub gdy lokator ma tytuł również do innego mieszkania odpowiadającego wymogom lokalu zamiennego. W innych sytuacjach właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny w terminie 3 lat. Aby zapobiec ewentualnym wypadkom obejścia prawa ze strony właścicieli, zostały w ust. 6 art. 11 ustawy przewidziane sankcje grożące tym właścicielom, którzy nie zamieszkali w lokalu opróżnionym przez lokatora lub opuścili ten lokal przed upływem pół roku od dnia ustania stosunku prawnego. Sankcje te polegają na obowiązku zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu, a także poniesieniu kosztów powrotu lokatora do poprzednio zajmowanego lokalu.    Ustalając trzyletni okres wypowiedzenia stosunku prawnego, posłowie uznali, że jest on wystarczający dla zapewnienia możliwości uzyskania uprawnień do używania innego lokalu mieszkalnego lokatorowi, którego sytuacja materialna na to pozwala.    Jeżeli lokator w okresie wypowiedzenia nie będzie mógł we własnym zakresie uzyskać innego mieszkania i zajmowanego lokalu nie opróżni, jego przymusowa eksmisja będzie mogła nastąpić dopiero po uzyskaniu przez właściciela orzeczenia sądowego w tej sprawie. Sąd, rozpatrując powództwo właściciela o nakazanie lokatorowi opróżnienia lokalu, ustali i oceni, czy były spełnione przesłanki niezbędne do wypowiedzenia stosunku prawnego.    Sąd orzeknie także z urzędu, czy lokatorowi lub osobom wspólnie z nim mieszkającym przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego ze względu na ich sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie będzie przy tym mógł odmówić takiego uprawnienia osobom, o których mowa w art. 14 ust. 4 ustawy, w tym również emerytom i rencistom.    2. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym gminy w ramach zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty powinny realizować komunalne budownictwo mieszkaniowe. Może to następować w ramach inwestycji własnych lub poprzez udział w towarzystwach budownictwa społecznego. Natomiast z przepisów o mieszkaniowym zasobie gminy zawartych w ustawie wymienionej na wstępie wynika obowiązek zapewnienia osobom o niskich dochodach wynajmu lokali w tym zasobie. Dla osób, które kwalifikują się do trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez gminę, powinny być przeznaczone lokale o pełnym standardzie, zwłaszcza z nowego budownictwa. Natomiast dla osób spełniających wymogi do wynajęcia na czas określony lokalu socjalnego gmina wydzieli na ten cel z posiadanego zasobu przede wszystkim lokale o obniżonym standardzie technicznym.    Obowiązkiem gminy jest dostarczenie w pierwszej kolejności lokali socjalnych osobom, którym sąd przyznał uprawnienie do takiego lokalu.    Z uwagi na bardzo szeroki krąg osób, którym sądy będą przyznawały uprawnienia do lokalu socjalnego, i niewielkie odzyski mieszkań, które mogą być wykorzystywane na ten cel, gminy z pewnością będą miały duże trudności z dostarczeniem takich lokali, w konsekwencji mogą być zobowiązane do zapłaty odszkodowania właścicielowi, który poniósł stratę z powodu niedostarczenia lokatorom lokalu socjalnego. Nie spowoduje to natomiast zmiany w sytuacji lokatora, ponieważ sąd zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy wstrzyma wykonanie opróżnienia przez niego lokalu do czasu zaoferowania mu przez gminę lokalu socjalnego.    3. W art. 11 ust. 7 ustawy jest mowa o pełnoletnim zstępnym, wstępnym oraz osobie, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Krąg osób, które mają prawo ubiegać się o zamieszkanie w lokalu zajmowanym przez lokatora, jest więc ograniczony i ściśle określony. Jeżeli w Chełmie właściciele budynków masowo wypowiadają umowy najmu lokali mieszkalnych, to można przypuszczać, że są to działania pozbawione podstaw prawnych. Rozpatrując w przyszłości pozwy właścicieli o nakazanie najemcy opróżnienia lokalu, sądy ustalą, czy zostały spełnione wymogi określone w ustawie, i ocenią, czy wypowiedzenie najmu było zgodne z prawem.    Minister    Marek Pol    Warszawa, dnia 5 stycznia 2002 r.